“828”现房新政落地后，行业已迈入“实物比拼”的新阶段。
在所见即所得的背景下，营销包装的效果被大幅削弱，产品实力直接左右成交结果。
2026年前三季度，新房成交结构持续向大面积户型倾斜，改善型置换需求取代刚需，成为新房市场的主导力量。产品端已提前适应现房时代，并同步展现出三大共性趋势。
未来在现房时代，主城区低密度产品将成为主流形态，“快竣备+慢交付”的定制化精装模式，将成为房企平衡资金周转效率与客户需求的核心策略。
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全国新房成交结构持续向大面积段转移，改善型置换需求成为成交主力。
2026年前三季度，110-140㎡产品的市场份额最高，达到37.1%，同比上升2.5个百分点；140㎡以上产品的占比也保持高位且呈上升趋势，同比增加0.1个百分点，较2024年提升1.6个百分点；110㎡以下产品的市场份额同比下降2.6个百分点。
新房产品成交面积不断增大，主要受三大因素驱动：刚需逐步退出新房市场，改善型置换需求接力；政策与土地供应向改善产品倾斜；房企主动优化产品结构。
各能级城市普遍向大面积段迁移，仅在结构特征上存在差异：
一线城市中，110-140㎡产品的市场份额同比提升1.6个百分点，达到25.0%。二线城市中，110-140㎡产品的成交占比最高，为38.1%，同比增加3.9个百分点。三四线城市中，180㎡以上产品的占比上升1.4个百分点，大面积改善需求持续释放。
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尽管当前项目仍以预售为主，但产品端已提前向现房销售阶段靠拢，在实景呈现、低密形态、健康体系等方面展现出高度一致的产品趋势。
1、实景呈现从营销加分项变为现房销售的基本盘
现房时代强调所见即所得，实景不再是锦上添花，而是销售得以成立的前提。这对房企提出两个硬性要求：其一，展示内容需按交付标准建造并保留，临时包装失去意义；其二，展示范围要从售楼处、样板间扩大到会所、架空层、商业配套等真正决定居住体验的公共部分。
当前市场已形成两类典型做法：一类是会所和公区做成实景，直接开放给客户体验。
例如，杭州绿城·鸣澜江上将近10米抬板释放出的架空层做成通高书墙的阅读空间，与无边泳池、健身空间一并在示范区实景呈现。
长沙润和·天心序超4000㎡的澜序生活会馆面向陪读家庭，配置了天际恒温泳池、儿童乐园、儿童自习室和儿童剧场等全龄功能，将豪宅级会所标准引入学区改善盘。
另一类做法更进一步，社区运营前置落地。重庆万科·雲曜开放约1/3交付标准的实景园林，约1000㎡的山集商业街区随示范区同步亮相，咖啡馆、24小时健身房先行试营业；约3000㎡的全龄会所引入第三方专业运营，并签订了8年合约。客户到访看到的不只是建成的空间，还有空间里已在发生的生活。
进入现房销售阶段后，房企资金更多投向永久性的公区、会所和配套，并需在开盘前完成从硬件到运营的全部准备。
2、低密形态的空间优势在现房阶段最容易被感知
现房阶段，低密产品的楼间距、院落尺度等价值点，成为客户走进社区第一眼就能感受到的空间优势。从房企角度看，现房销售拉长了资金占用周期，低密项目体量小、工期短、总货值可控，更适合先建后卖；低密客群对交付确定性更敏感，现房带来的溢价也更容易兑现。
三季度热销的几个低密项目有两个共同点：地段向主城靠拢，形态上尽量做纯粹，让每一户都有独立的入户和完整的空间。
上海金茂锦棠位于宝山站TOD板块，以高层加叠墅的高低配做出14栋4层叠墅，只做上下两叠，每户独门、独梯；下叠带花园和层高约5.9米的地下室，上叠带露台。
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产品层面的两大变化
产品形态上，主城低密将成为主流。
核心城区低密地块的稀缺性持续提升，低密产品工期整体可控，适配现房开发节奏，部分房企小高层、多层产品已能控制在12-18个月完成毛坯竣备，且溢价能力强，对销售回款的影响相对较小，将成为房企布局的主流方向。
交付上，精装走向个性化，快竣备与慢交付分步实施。
现房销售下，精装交付会面临一个新矛盾：统一精装完成后再销售，客户看到的是成品，却没有选择余地，难以满足改善客群尤其是低密客群的个性化需求；改为毛坯交付虽然灵活，却又与所见即所得的要求不符，还拉长了客户的入住周期。
比较可行的路径可能是：快竣备、慢交付，两者分步实施：先以基础装修完成竣工备案，尽早具备现房销售条件，缩短资金占用时间；成交之后，再根据客户的选择实施定制选装，完成后最终交付。
竣备节点服务于销售和资金效率，交付节点服务于客户体验。南京门东源邸以全现房实景搭配一宅一定制，已做出探索；现房时代，这类做法有望从顶豪项目向更多改善项目扩展。
不过，定制需求要控制在工程体系可承受的范围之内，例如结构、机电、防水等隐蔽工程在竣备前一次做到位，可选内容以菜单式的风格包、功能模块为主，选装的周期、价格和验收标准在签约时锁定。
在个性化与交付风险之间取得平衡，考验的是房企的设计标准化、供应链整合和工程管理能力，这些能力将成为现房时代产品力的核心组成部分。九游体育认为，现房销售将“交付确定性”变为行业标配，竞争转移到产品本身，这既是压力，也是品质型企业的护城河。对于企业而言，唯有极致的竣备效率与产品力，才是对冲时间成本的唯一解药。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：普睿研究、编辑部，36氪经授权发布。
